投资130亿！催生2649名被拆迁人！万科洲表村拆补方案出炉

Original Mr 功夫君功夫房产 2023-02-24

收录于合集 #2021年佛山旧改起航 110个

碧桂园、保利、招商蛇口、万科！

今天，我们终于可以宣布：桂城旧村改造四大天王的拆迁补偿方案都集齐了

这次是由万科主导的夏北洲表村，占地面积644.84亩，共约900户，村民户籍人口约2649人，按照计划将投资130亿实施整村拆迁改造。

这份补偿方案的主要亮点在于：

①改造范围644亩，回迁房就在保利天悦斜对面；

②总建筑规模约125万㎡，洲表村分得65.26万㎡；

③万科返租3宗集体物业，20年收益超16.28亿！

相比之下，碧桂园永胜村改造投资99亿，招商蛇口宝华村改造投资70亿，万科洲表村改造投资130亿，无疑是夏北体量最大的项目。

| 洲表村改造地块示意图

洲表村拆迁补偿安置方案划重点

改造类型、实施模式以及供地方式

夏北洲表村具体位于海三路以北、华翠路以东、佛山一环以西，与佛山顶豪盘保利天悦仅一路之隔，全村纳入广东金融高新C区范畴，区位优越。

本项目为旧村居改造，采用整体拆除重建的方式，选取市场主体实施，供地方式为协议出让。
洲表村现有宅基地1574栋，现状基底面积约199029㎡，现状总建筑面积约330054㎡，其中村民住宅拆除面积301158㎡，集体物业拆除面积28896㎡。

净用地501.21亩总建面约124.95万㎡

洲表村改造后，净用地面积501.21亩，总计容建筑面积约1249472㎡。
其中：总住宅计容建面约779701㎡，商业建面约454709㎡、工业计容建面约15062㎡。
洲表村将获得652623㎡的可分配物业：①居住用地计容建面462531㎡；②商服用地计容建面179792㎡；③工业用地计容建面10300㎡。

改造后集体年收益≥6000万

村民分红收益方面，与永胜、聚龙、宝华最大的不同是：洲表村将获得3宗返租地块，包括商业用地在内，总建筑面积超15万㎡。
改造前，洲表村年收益约2400万元；改造后，集体年收益将翻倍，并每三年递增10-12%。20年租金款总收益超过16.28亿元。

不仅如此，洲表村还有29000㎡的代建产权公寓，由村集体统筹处置。这部分公寓物业在满足回迁需求后，有可能委托给万科代理出售。

拆迁补偿标准明细表

拆迁补偿标准方面，夏北5条村基本上都是同一条流水线上的产物，不会有太大出入。至于30000元/㎡的货币补偿标准，也都是有条件的：
选择货币补偿的，被拆迁人必须同意按货币补偿同等的30000元/㎡单价，按照应得拆迁补偿安置面积向合作开发企业购买国有性质的住宅物业。

考虑到千灯湖的优质地段，绝大多数的村民都会选择回迁房，而不是货币补偿，因此影响并不大。
为顺利推进方案表决，除上述补偿标准外，本项目还设有限时奖励：

限时签约奖励：300元/㎡；
完成搬迁奖励：200元/㎡；
整体签约奖励：300元/㎡。

回迁房带装修，每100㎡配置1个车位

若被拆迁人选择的回迁房面积大于产权置换面积，可申请增购面积≤8㎡，增购价格为3万/平。
若被拆迁人选择的回迁房面积小于产权置换面积，也可以由村集体或万科以3万/平回购这些面积。
回迁房带装修交付，装修标准不低于1500元/㎡。至于车位配比的问题，按每100㎡回迁房配置1个车位，这个条件也是夏北5条村都默认的。
▽万科洲表回迁样板房回顾▽

村民多久可以住上回迁房？

这个问题关键是签约的效率。
洲表村改造项目将分两期拆迁、分四期开发，当签约率达到80%以上就可以进入下一步了。如果签约进度理想的话，万科的计划是：
首期拆除83515.78㎡，拟于2021年12月开始实施；二期拆除245136.77㎡，拟于2022年12月开始实施。（仅供参考，以实际批复为准）

一期回迁房位于地块3＆地块4，黎氏大宗祠旁还将新建文化楼，供地36个月后交付；二期回迁房位于地块5，三期回迁房位于地块7、地块8、地块9。

如图所示，地块2、地块6、地块9（部分）、地块10将作为万科的商品房对外出售。

夏北拆迁“一村一策” 村民怎么看?

虽说，夏北5条村的拆迁补偿标准都大致相同，但还是按照“一村一策”的原则，有细微出入。

比如说，洲表村改造后保留了少量的工业用地（地块14、地块15）。

永胜、聚龙南、宝华的回迁面积增购上限是15平米，而洲表村增购面积上限是8平米。这都是根据每个经济社的实际情况来制定的，总体影响不大。

对于万科的这版方案，村民表示还是比较满意的，回迁房的位置都比较好，没有是靠着一环的。最关键的是，夏北的回迁房面积没有设限啊！

目前，万科的工作人员已经开展入户宣讲，部分内容还在与政府沟通中，不排除还有微调的可能，一切以最终版本为准。